KİRACI HAKLARI REHBERİ

🔵 KİRAYA ‘YÜZDE 25 ZAM SINIRI’ 1 YIL UZATILDI

konut kiralarında yapılacak artışı yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 1 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı.

Söz konusu uygulama, bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde 25’ni geçmemesi koşuluyla geçerli olacak..

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerli olacak. Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler “fazla miktar” yönünden geçersiz sayılacak. 

🔵 EV SAHİPLERİ, KİRA ARTIŞINDA ‘YÜZDE 25 SINIRI’ AŞMAK İÇİN 2 YOLA BAŞVURUYOR

Konut kiralarında yüzde 25 artış sınırı ev sahiplerini farklı arayışlara yöneltti..

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un, konutlarda kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan ve 1 Temmuz’da sona erecek olan düzenlemeyi uzatacaklarını açıklamasının ardından ev sahipleri de farklı alternatifleri değerlendirmeye başladı. 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, konut kira artışını sınırlayan düzenlemenin 2023’ün 7’nci ayına kadar geçerli olduğunu hatırlatarak, 7’nci aydan sonra bunu uzatacaklarını, piyasa şartlarının üzerinde bir ortalama söz konusuysa vatandaşları koruyacaklarını söyledi.

🔵 KİRA TESPİT DAVASI

Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.

🔵 KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, kiraya verenin kiracının ödediği kira bedelinin düşük bulması sebebiyle mahkemeden kiranın yeniden belirlenmesi ve kiraya artış yapılması talebiyle açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.

 KİRA TESPİT DAVASI HANGİ ŞARTLARDA AÇILMALIDIR?

Kira tespit davası açılabilmesi için iki şart bulunmaktadır: a) Bir kira sözleşmesinin varlığı; Tam iki tarafa borç yükleyen ve yazılı/yazısız kira sözleşmeleri kurulabilir. Kira sözleşmesi yazılı ise ahde vefa ilkesi gereği mahkemelerce kira sözleşmesinin lafzına sıkı sıkıya bağlılık ilkesi vardır ve kira artış oranı sözleşmeye bakarak belirlenir, ancak bu durumun tek istisnası uyarlama davalarıdır. Yazılı kurulmayan kira sözleşmelerinde ise, mahkemece kira sözleşmesinin maddeleri tespit edildiği ölçüde yine sözleşme maddelerine göre kira tespiti yapılmaya çalışılacaktır. b) Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmalıdır; Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmasından kasıt, sözleşmenin devamının sözleşmenin taraflarından biri açısından artık çekilmez hale gelmesidir. Örneğin çok uzun yıllardan beri kiracı olan ve yüksek enflasyonun olmadığı bir dönemde yapılan bir kira sözleşmesi düşünelim. Bu kira sözleşmesi ile her yıl %20’lik kira artışı oranı kararlaştırılsın, ancak son yıllarda ekonomik kriz olması nedeniyle TÜFE ortalamalarının %80 olduğu bir ortam olsun, işte böyle bir ekonomik ortamda kiraya veren açısından kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olacaktır.

Bir ev sahibi ve kiracısı karşılıklı vazifelerini yerine getiriyorlarsa, özellikle kiracı kirasını düzenli ödüyorsa, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası açılmasını tavsiye etmiyoruz. Sözleşmede, kiraya veren tarafından emsal kiralar sebep gösterilerek tahliye davası açılması istenebilmektedir, ancak kiraya veren Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılan şartları taşımıyor ve kiracı tarafından da düzenli kira bedeli ödeniyorsa, kiracıya karşı açacağı tahliye davasını kaybedeceği aşikardır. Bunun yerine, sorumluluklarını yerine getiren bir kiracıya karşı tahliye davası değil; kira tespit davası açarak kira bedelinin artırılması yoluna gitmesini hukuken tavsiye ediyoruz.

🔵 KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?

KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN BEŞ YILIN ALTINDA VEYA ÜSTÜNDE OLMASININ ÖNEMİ NEDİR?

Borçlar Kanunu md. 345’e göre, kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir, ancak kira sözleşmesinin süresinin beş yıldan az veya fazla olması açılan davada verilecek kararı etkilemektedir. Şöyle ki;

a) Kira sözleşmesi beş yılın altında ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yıldan az bir sözleşme ise, kiraya veren en fazla eksik TÜFE ortalaması kadar kira ücretini dava edebilecektir. Mesela TÜFE ortalaması %60 ancak yapılan zam oranı %25 ise eksik artış oranı dava edilebilir. Şayet yazılı olmayan bir kira sözleşmesi var veyahut da bir yazılı sözleşme olmasına rağmen kira artış oranı kararlaştırılmadı ise dava hukuki yarar yokluğundan reddedilebilecektir. Yine 11.06.2022 tarihli Resmî Gazete ile yürürlüğe girmiş olan 7409 sayılı Kanun ile konutlarda kira artış oranını %25 ile sınırlandırılmıştır, ev sahipleri kira artış oranında bu sınırı geçemeyeceklerdir. Buna göre, bu oranda bir zam yapan ev sahibinin açacağı dava hukuki yarar yokluğundan reddedilecektir.

b) Kira sözleşmesi beş yılı geçmiş ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yılı geçtiyse, mahkemece Devletin getirdiği yıllık %25 kira artış sınırına bakılmaksızın rayiç fiyat esas alınarak dava açılabilecektir. Örneğin 2022 yılında açılan ve yıllık %25’lik sınır düzenlemesinin olduğu tarihlerde açılan bir kira tespit davasında, kira döneminizin beş yılı geçtiğini ve kiracınızın 4000 TL kira ödediğini farz edersek ve bölgedeki rayiç kiralarında 10.000 TL civarında olduğunu kabul edersek 6000 TL bedel artırım talebi ile dava açılabilecekken; beş yılı geçmeyen kiracılar için bu oran 1000 TL bedel artırımı ile açılabilecektir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇILIRKEN HANGİ KRİTERLER DİKKATE ALINARAK DAVA AÇILMALIDIR? MAHKEMECE, KİRA TESPİTİ HANGİ KOŞULLARA GÖRE TESPİT EDİLİR?

Kira tespit davası açılırken Borçlar Kanunu md. 344/2-3’e göre; a) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarının 12 aylık ortalaması esas alınarak, b) Taşınmazın değeri etkileyen faktörler esas alınarak, c) Emsal kira bedellerine bakılarak, d) Hakkaniyet İlkesi esas alınarak kira tespiti yapılacaktır.

Kanunla öngörülen bu kriterleri biraz açıklarsak; kanun maddesi lafzından da anlaşılacağı üzere TÜFE oranlarının 12 aylık ortalaması düzenli olarak her ay sonunda TÜİK tarafından yayınlanmaktadır. Mahkeme bu ortalamaları esas alarak bilirkişiye kira tespitini yaptıracaktır, uygulamada Bilirkişi raporlarında Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları esas alınarak yapılacak bir kira tespiti bozma sebebi sayılmaktadır.

Taşınmazın değerini etkileyen faktörlerde, mahkemece davada esas alınmaktadır. Örneğin bir taşınmazın metroya yakınlığı, merkeze mesafesi, etrafındaki yapılar (parka veya okula yakınlığı vb.), taşınmazın cephesi gibi haller taşınmazın değerini etkileyen faktörler olup, kira bedelinin tespitinde taşınmazın durumu dikkate alınmalıdır.

Emsal kira bedelleri de mahkemece değer tespitinde kullanılacaktır. Örneğin; kiraya verdiğimiz konutun çevresindeki konutlardan emsal olarak sunulacak kira kontratları mahkemeye sunulmalıdır. Davalı ise oturduğu taşınmazla aynı miktarda olan kira kontratlarını emsal olarak sunacaktır. Taşınmazın takdiri bedeline keşif ve bilirkişi marifetiyle mahkeme karar verecektir.

Hakkaniyet İlkesi gereği davalı uzun süreden bu yana kiracı ise açılan davada, mahkemece sizin talep ettiğiniz değer kabul olunsa dahi, %10 ile %15 arası bir takdiri indirime gidilebilmektedir. Bu nedenle, özellikle 10 yılı geçmiş bir kiracıya karşı açılan kira bedelinin artırımı davasında kiranın 3000 TL’den 5000 TL’ye çıkması için açıldığını farz edelim, mahkemece talebiniz haklı görülse dâhi hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli olarak 4500 TL civarına karar vermektedir.

Bu davalar açılırken, bu kriterler esas alınarak çok iyi bir hazırlık yapılmak suretiyle dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava kısmen kabul kısmen ret ile sonuçlanabilir ve davacı kısmi vekalet ücreti ödeyebilir. Araştırma müvekkil ile yapıldıktan sonra, dava açılmadan önce müvekkilin talep edilen rakam için imzası alınmalıdır. Sadece müvekkilin araştırmalarına güvenilerek dava açılmamalıdır. Hatta dava açılmadan evvel bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanından yukarıda sayılan hususlara göre rapor alınarak dava açılması en garanti yol olacak, bu raporda mahkemeye uzman görüşü olarak sunulabilecektir.

🔵 KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR ŞARTI VAR MIDIR?

Kira tespit davasında, ihtar çekme şartı yoktur, fakat ihtarname çekilmesi davada elinizi ispat açısından güçlendirir. İhtarname çekerken belli rakam yazmak zorunda değiliz, sadece ihtarnameyle sözleşme gereği artış talep edilmesi yeterlidir.

Ancak bir kira sözleşmesiyle kira artış oranının belirlenmediği hallerde, kira tespit davası açılacaksa BK md. 345/2’ye göre ihtarname çekmek zorunludur.

 KİRA TESPİT DAVASINDA ARABULUCULUK ŞARTI VAR MIDIR?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.

KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR? KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tespiti için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tespit davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tespit davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.

 KİRA TESPİT DAVALARINDA YARGILAMA GİDERLERİ, AVUKATLIK MASRAFLARI, BİLİRKİŞİ VE KEŞİF ÜCRETLERİ VE DİĞER ÖNEMLİ HUSUSLAR NELER? KİRA TESPİT DAVALARINDA ISLAH MÜMKÜN MÜDÜR?

Kira tespit davalarında, konutun kira bedelinin belirlenmesi için, mahkemece öncelikle alanın incelenmesi için keşif kararı alınmakta, taşınmaz incelenerek gayrimenkul değerleme uzmanının bulunduğu kişi veya kişilerden kira bedelinin tespiti için değerleme raporu alınmaktadır. Bizzat taşınmaz incelenemezse, onunla aynı özellikte başka bir taşınmaz incelenerek kira bedeli belirlenebilmektedir. Bilirkişi ve keşif ücreti o yılın bilirkişi ücret tarifesine göre belirlenmektedir. Yine yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri de o yılın Avukatlık Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecektir.

Kira tespit davalarında ıslah yapmak mümkün değildir. Kira tespit davası açılırken belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Kira artırım bedeli net şekilde dava dilekçesinde belirtilmelidir. Örneğin, bir kira tespit davası açıldı ve kiranın 4000 TL ‘den 7000 TL’ye çıkarılması talep edildi ancak bilirkişi tarafından gayrimenkulün kirası 8300 TL olarak belirlendi ise, mahkemece dava dilekçesindeki talebe bağlı kalınarak kira bedeli 7000 TL olarak belirlenecek, davanın ıslahı mümkün olmayacaktır.

Kira tespit davasının icraya konulabilmesi için mahkemeden kesinleşme şerhi alınmalıdır. Kira tespit davalarında belli bir döneme ilişkin kiranın tespiti yapılır, kira tespit davalarında geriye dönük olarak sadece bir kira dönemi için açılabilmektedir. Kira sözleşmesi 01.01.2022 ile 01.01.2023 tarihleri arasında tekrarlandı ise, 2022 yılının Ekim ayında açılan dava da en fazla 01.01.2022 yılına kadar geriye doğru kira tespiti istenebilecektir. Elbirliği halinde maliklerin açacağı davada, malikler zorunlu dava arkadaşıdır.

13.10.2022 tarihli Resmî Gazete’ de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre, 2022 yılı itibariyle taşınmazı dövizle kiraya vermek yasaktır. Ancak önceki dönemlerdeki sözleşmelerde bu türden bir anlaşma yapılmışsa bu sözleşmeler geçerli sayılacaktır.

Av. Asım SÖĞÜT// Hukuk Rehberi

🔵 EV SAHİPLERİ EVLERİNİ SATMAYA BAŞLADI

– TÜGEM Başkan Yardımcısı ve İnşaat Yüksek Mühendisi Dr. Mustafa Koçak:

“Kira artışında yüzde 25 sınırının uzatılacak olması.. Bu durum nedeniyle ev sahipleri evlerini satmaya başladı ve kısa süreli kiralamalara ilgi arttı.. 

Kira artış sınırı sonrası mülk sahipleri daha kısa süreli kontratlar yapmaya başladı. 6 ay ve daha kısa süreli kontratlarda ev sahipleri istedikleri fiyatlarda kiralama yapabiliyor..”

GÜNLÜK VE HAFTALIK KİRALAMALAR ARTTI

“Yasal yüzde 25 sınırına tabi olmuyorlar. Ev sahiplerinin önünde iki seçenek kalıyor..“

– Dr. Mustafa Koçak:

“- Ya mülklerini satacaklar. Hali hazırda kiracısı olan ev sahipleri kiracılarını çıkaramadıkları için evlerini satmak zorunda kaldı..

– İkinci seçenek olarak evleri boş olan ev sahipleri de ya 6 aydan kısa süreli kontratlar yapıyor ya da günlük ve haftalık gibi daha kısa süreli kiralamalara yöneliyor..

Yüzde 25 sınırında devam kararı kesinleşirse kısa süreli kiralamaların daha da artacağını düşünüyorum.”  

🔵 EV SAHİPLERİNDEN KİRACIYI ÇIKARTMAK İÇİN YENİ YÖNTEM

Geçmiş dönem enflasyon farklarını talep eden ev sahipleri kiracılarını evi tahliye etmezlerse alacaklı davaları açmakla tehdit ediyor..

 

Avukat yolunu tutan ev sahipleri kiracının 5 yıllık geçmişini masaya yatırıyor. Eğer kiracı 5 yılda kirasını düzenli ödemişse bu noktada kira zamlarına bakılıyor..

-Kanunen kira zamları o yılın enflasyon oranına göre yapılması gerekiyor. Ancak ev sahibi ile kiracı aralarında anlaşıp bazen enflasyon oranın da altında zam yapabiliyor..

-Diyelim ki üç yıl önce bir evin kirası 3 bin TL idi. O dönem enflasyon oranı da yüzde 20 olarak geldi. Bu durumda kiranın 3.600 TL olması gerekiyor. Ancak ev sahibi ile kiracı aralarında anlaşıp yüzde 10 zam yaptı. Ertesi yıl da bu kira bedeli için 3.500 TL’den anlaştılar. Ancak enflasyon oranı baz alınsaydı o dönem kira bedeli 4.200 TL olacaktı. İşte ev sahibi 5 yıl boyunca arada oluşan farkları hesaplayıp kiracısına bu yönde alacaklı takibi açmaya başlıyor..

Enflasyon oranında zam yapılmaması nedeniyle ev sahibini haklı bulan emsal bir mahkeme kararı da olduğu için ev sahibi alacaklı davasından haklı çıkıyor..

5 yıllık fark ve faiz oranıyla birlikte kiracılara yüklü miktarlarda ödemeler çıkıyor. Ev sahipleri kiracılara, “Bu alacaktan vazgeçmemi istiyorsan evi boşalt” diyor..

🔵 EV SAHİBİ KİRACIYI HANGİ DURUMLARDA EVDEN ÇIKARABİLİR?

– Gayrimenkul Hukukçuları Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz:

“Son iki yılı Türkiye tarihinin en kötü kiracı-mal sahibi ilişkisi dönemi olarak görebiliriz. Şu an 5 bin lira kira vererek bir konutta oturan kişinin taşınmak istediğinde, aynı muhitte 15 bin liradan aşağı konut bulabilmesi imkansız..

-Genelde kira ödemelerini kişinin maaşının en fazla üçte biri olarak görürüz. Arz-talep dengesi ciddi şekilde bozuldu..

2019 sonrası büyük konut üretimi çok yavaşladı, sektördeki gerileme piyasaya olumsuz şekilde yansıdı. Göçmenlerle birlikte 90 milyona yaklaşan bir nufüsumuz var, bu kadar kişi için her yıl 800 bin konut üretmek gerekir. Yüzde 25 sınırı getirmek gibi önlemler sorunu çözmüyor. Bu her yerden patlayan bir boruya yama yapmaya benziyor” 

🔵 HUKUK KİRACININ YANINDA

– Ali Güvenç Kiraz:

“Türkiye Cumhuriyeti yasalarının kiracıyı koruyacak biçimde düzenlenmiş olduğuna dikkat çekmek istiyorum..

Borçlar Kanunu’na baktığımızda, kiracılar beş yıl süreyle en fazla tüfenin 12 aylık ortalaması kapsamında artışla sorumlu. Durum böyleyken ev sahibinin size baskı uygulaması, tehdit etmesi hiçbir şeyi değiştirmez. Ancak konutlarını kaybemek istemeyen kiracılar fahiş zamlara ikna olabiliyor. Beş yılın ardından mal sahibi ‘kira tespit davası’ açma hakkını elde ediyor..”

EV SAHİBİNDEN BASKI GÖREN KİRACI DAVA AÇABİLİR Mİ?

Kiraz, ev sahiplerinin kiracılara evi tahliye etmesi karşılığında para teklif etmesine ilişkin şunları söyledi. .

– Ali Güvenç Kiraz:

“Kiracının ev sahibinden para talep etmesi ya da ev sahibinin kiracıya para teklif etmesi hukuka aykırı değildir. Kira ilişkisi devam ederken tarafların onayladığı bu tarz bir anlaşma sorun yaratmaz. Ancak gayrimenkul sahibi konutunu satmaya karar verirse ve kiracı bu satıştan pay talep ederse bu hukuk dışıdır. Kiracı ev sahibinden tacize varan bir baskı gördüğünde veya tehdit aldığında elbette dava açabilir. Kira sözleşmesi kapsamında kiracının kullanımına bırakılan mülke ilişkin ev sahibi ‘burası benim’ diyerek her istediğini yapamaz” ..

🔵 EV SAHİBİ KİRACIYI HANGİ DURUMLARDA EVDEN ÇIKARABİLİR?

– Ali Güvenç Kiraz:

“Türk Hukuku‘na göre uzatma sürelerine tabi olan sözleşmeler bitse bile kiracının evden çıkarılamayacağını belirtmeliyim..

Kiracı evden “haklı sebeple tahliye” edilebilir..”

Kiracının evden çıkarılabilmesi için şu koşular gerekli:

*Kiracı bir kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtar alırsa,

*Tahliye taahhütünüz varsa,

*Konuta esaslı tadilat ve tamirat yapılacaksa, örneğin kentsel dönüşüme girecekse,

*Sözleşme esasına aykırılık varsa, örneğin terzi olarak kiralanan bir dükkan restorant yapılmışsa,

*İhtiyaç sebebiyle tahliye, örneğin mülk sahibinin bir yakını konuta yerleşecekse,

* Bir kira yılının ardından 10 yıl süre geçmesiyle gerekçe göstermeksizin, 3 ay önceden ihtar vererek tahliye yapılabilir.

🔵 KİRA ZAM ORANI BELLİ OLDU

TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre hesaplanan kira zam oranı, yüzde 70,20 oldu.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre hesaplanan kira zam oranı, mart enflasyonunun açıklanmasıyla yüzde 70.20 oldu..

İş yerleri için bu ay yapılacak zamlarda en yüksek zam oranı yüzde 70,20 olarak uygulanabilecek.

Konut kiralarındaki fahiş fiyat artışlarını engellemek için Haziran 2022’de getirilen yüzde 25’lik tavan uygulaması temmuz ayına kadar devam edecek.. Temmuz ayından itibaren konutlarda da zam oranı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre hesaplanacak.

🔵 KİRACI VE EV SAHİBİNİN HAKLARI NELERDİR?

Kiracı ile ev sahibi anlaşmazlıklarında yeni dönem

Meclis Genel Kurulu’ndan kabul edilen kanuna göre;

-Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

-Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,

Dava açılmadan önce ara bulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak..

🔵 1 EYLÜL’DEN İTİBAREN ARA BULUCUYA BAŞVURULMUŞ OLMASI ŞARTI ARANACAK.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye yönelik hükümleri de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi.

Kanuna göre;

-Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

-Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,

– Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,

-Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce ara bulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak..

Bu uyuşmazlıklarda 1 Eylül’den itibaren taraflar dava açmadan önce ara bulucuya başvuracak..

-Müracaatlar, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına ücretsiz yapılacak. Başvurularda, yargı gideri, harç, tanık, bilirkişi ücreti gibi bir ödeme yapma zorunluluğu bulunmayacak..

-Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak. Zorunlu durumlarda arabulucu tarafından bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilecek..

-Görüşmeler sonrasında anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilecek..

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten önce açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için ara bulucunun zorunlu olmayacağını kaydetti..

DOĞRUDAN DAVA AÇAMAYACAK

– Kiraz:

“1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediği takdirde ara buluculuk sürecini geçmeden doğrudan dava açamayacak ve dava açsa bile davası usul yönünden reddedilecektir..

Tarafların ara bulucuda anlaşması halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacak ve bir mahkeme hükmü gibi işlem görecek..

Ancak taraflar uzlaşamazlar veya ara bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa ara bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yine sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu aşama geçilmeden kesinlikle dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından ara buluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ama yüzde 40-50 gibi bir başarı oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise aynı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha önce görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde başarı oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”

YENİ DÜZENLEME

Kiraz, yeni düzenlemenin sadece kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları değil, özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zorunlu ara buluculuk şartının getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku sorunlarının aslında ara bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından gayet yerinde bir uygulama olacağını söyledi..

Yine çok uzun yıllar süren ortaklığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da zorunlu ara buluculuk şartı getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri ancak uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen ara buluculuk şartı hem süreyi kısaltacak hem de değer kayıplarını engelleyebilecektir” dedi.

🔵 OTURULMAYAN AMA BOŞALTILMAYAN EVLERİN KİRASI ÖDENİR Mİ?

“Ev sahibi sözleşme süresince evi kullanıma hazır tutmak zorunda”

Depremde hasar gören ancak yıkılmayan binalarda kiracı olanlar eşyaları içeride kaldığı sürece kira ödemek zorundalar mı? Bu durumda sözleşme iptali olur mu?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Borçlar Kanunu’ndaki mevcut düzenlemelerle önce ana hatları çizmemiz lazım. 301’inci madde, ev sahibinin sözleşme süresi boyunca konutu kullanıma hazır tutmakla mükellef olduğunu belirtir. Kiracı, kirayı öder evi düzgün kullanır, mal sahibi de oranın kullanılabilir olmasından sorumludur. Sözleşmeyi kuran ana unsur budur. İki tarafa da görev yüklenilir. Şimdi ortada sağlam bir ev var mı, bu ev kullanılabilir durumda mı, kullanılabilir olup olmadığına karar veren kim? İşte tüm bu soruların cevabı ne yazık ki konu özeline göre belirlenecektir, yani her soru için mutlak bir cevap verilemez..”

Az hasarlı binalarda sözleşme bitimine kadar kirayı ödemek zorunda”

Bina az hasarlı yani oturulacak durumda ise kiracı, kirasını ödemek zorunda mı?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Ev ne şekilde hasar gördü? Malum bunun tespitini bakanlık yapıp sitesinde duyuruyor. Diyelim ev az hasarlı olarak belirlenmiş. İtirazı herkes yapabilir, kiracı itiraz etti veya etmedi. Yani sonuç değişmedi. O zaman az hasarlı bina ile ilgili artık kiracının ‘ben depremden korkuyorum, bu eve güvenmiyorum’ deme hakkı kanunen olmuyor. Az hasarlı evde kiracı sözleşme bitimine kadar o evin kira parasını ödemek zorunda. Kanunlarımız ne yazık ki ‘psikolojik etkileri’ kollayan bir pozisyonda değil ki bunun da beklenmesi zor olurdu. Tabi ortada kullanıma hazır bir evin varlığından bahsediyoruz, orta veya ağır hasarlı evler için bunu söyleyemeyiz..”

“Dava yoluyla sözleşmeyi sonlandırması lazım”

Fesih hakkı hangi durumda oluşur?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Aynı kanunun 331’inci maddesi taraflara olağanüstü fesih imkanı tanır. Yani sözleşme taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse ve artık sürdürülemez noktadaysa o halde sözleşmenin feshi imkanı vardır. Ancak bu yine mahkeme eliyle yani dava yoluyla olacaktır ki burada da fesih için öngörülen süreler vardır. Yani depremzede kiracı ‘derhal ben çıkıyorum, bu bölgede daha oturamam’ dese bile bir süre geçmesi lazım. Sonrasında da dava yolu ile sözleşmeyi sonlandırması lazım. Aynısı mal sahibi için de geçerli..”

“Ev sahibi, sağlam kalan evindeki kiracıyı ‘ben oturacağım’ diye hemen çıkartamaz”

Evi yıkılan mal sahibi sağlam duran bir diğer evindeki kiracıyı ‘ben oturacağım’ diye hemen çıkartabilir mi?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Diyelim mal sahibi kiracıydı evi yıkıldı, kendisinin ise kirada evi var. Kiracıya “hemen çık ben oraya taşınacağım” diyemez yine fesih sürelerine uymalı ve karşılıklı anlaşma olmazsa yine mahkeme kanalı ile sözleşmeyi feshetmek zorunda. Kanunlarımızda hemen derhal gibi ifadeler mevcut değil. Yine diyorum bu konuştuğumuz durumlar ne yazık ki kanunda belirlenen ve her duruma uyarlanmış kurallar. Deprem gibi hele bu çapta bir deprem için dahi özel kurallar yok..”

“Sorun olmayan evleri sözleşme öncesi boşaltan tazminat ödeyebilir”

Deprem bölgesindeki hasarsız ya da az hasarlı evlerdeki kiracılar sözleşme bitmeden boşaltırsa ne olur?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Kiracı derhal konutu boşalttı ama evde çok sorun yok. O halde yine mahkemece belirlenecek bir miktar erken fesih tazminat bedelini ödemek zorunda kalabilir. Bunların hepsi mahkemenin belirleyeceği şeyler olduğundan her durum için genel geçer bir doğrudan bahsedemeyiz..”

“Binaya giriş izni verilmiyorsa?”

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Binaya girişe bakanlık tarafından izin verilmiyorsa, mesela güvenlik sebebiyle; bu durumda durumun ne kadar sürdüğüne bakılır, eğer kiracı evden faydalanmaya devam edemiyorsa süreç uzuyorsa o zaman sözleşmeye uygun kullanıma hazır bir ev ona sözleşme gereğinde sağlanamamış olur..”

“Ev sahibi güvence bedelini iade etmek zorunda”

Kiracı depozitosunu talep edebilir mi?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Sözleşme başında alınan güvence bedeli yani eski adı ile depozito ise bu konulardan bağımsız olup kiracının eve verdiği zararlara ilişkindir. Artık ev sahibinin “kiracı evime zarar vermiş” deme imkanı da olmayacak zira ev hasar almışsa bunun kiracıdan kaynaklanmadığı muhakkak. Sadece güvence bedeli kiracının ev sahibine, kiradan kaynaklı borcu varsa o noktada kullanlabilinir ancak bu durum da yoksa ev sahibi güvence bedelini de iade etmek zorunda..”

“Ev sahipleri sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir”

Ev sahipleri kiradaki evlerine geçmek isterse ne yapabilir?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Bunun yanında ev sahibi kendi kiradaki konutuna geçmek isterse yine sözleşme bitiminden sonra açacağı ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ile de başkaca bir hukuki yol deneyebilir. Bu sebeple bu tip uyuşmazlıklar için bir avukattan hukuki destek alınmasını da öneriyoruz..”

“Öncelikli olarak uzlaşma yolunu seçin”

 Peki bu tür sorunları yaşayabilecek kiracı ve sahiplerine ne önerirsiniz?

– Avukat Yankı Büyüksezer:

“Buradaki tüm çıkacak ihtilafların önce karşılıklı uzlaşma yolu ile çözülmesi elzemdir. Aksi halde kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarının yargıya götürülmesi halinde içinden çıkılmaz sonuçlar doğabilir. Çünkü biraz önce de belirttiğim gibi olağanüstü feshi düzenleten 331. madde aslında bir ilke maddesi olup nasıl uygulanacağına ya da sorunlara ne kadar hızlı çözüm bulacağı belli değildir. Kaldı ki hukukumuzda bu uyuşmazlıklar için derhal çözüm getiren bir madde de olmadığı için taraflar en kötü halde 3 aylık fesih bildirim süreleri sonuçlarını beklemek zorundadır..”

🔵 KİRASINI DÜZENLİ YATIRAN KİRACI HAKLI GEREKÇE OLMADAN TAHLİYE EDİLEMİYOR

Dinçer İşisağlam, kurallara uyan kiracıların evden çıkarılmasının kolay olmadığını belirterek şunları söyledi..

– Tüketici Hakları Kom. Bşk. Dinçer İşisağlam:

“Yüzde 25’lik kira artışını sağlayıp bunu banka kanallarıyla kiraya verenin hesabına yatırılması ve kiranın da düzenli olarak ödenmiş olması gerekiyor. Bir de verdiği taahhütnamelerin geçerliliği konusunda iyi bir inceleme yapmaları gerekiyor. Kurallara uydukları zaman kiracıların normalde evden çıkarılması çok da kolay değil.”

🔵 ELDEN KİRA VERİYORSANIZ, MAKBUZ ALIN

– Avukat Şafak Baysal:

“Kirada herkesin dikkat etmesi gereken husus kiranın elden ödenmesi. Böyle bir durumda ispat yükü ortadan kalkıyor, ev sahibinin kötü niyetli olması durumunda da kiracının yapacak bir şeyi yok.. Bu konuda Antalya’da açılan pek çok icra dosyası olduğunu belirtmeliyim.. Kiracıların elden ödeme yaparken karşılığında bir makbuz alması ya da banka yoluyla havale yapmalarını tavsiye ederim..”

🔵 KİRACILARA ‘TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ’ UYARISI

Kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlandırılmasının ardından ev sahiplerinin boş şekilde imzalatılan tahliye taahhütnamesini öne sürerek kira bedelini daha fazla artırmak istemeleri..

– Av. Dr. Ali Önal:

“Ev sahipleri daha yüksek kira bedelleri talep etmekte, bunu kabul etmeyen kiracıları da bu tahliye taahhütnamesiyle tehdit etmekte..”

Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi..

– Yeni kiracı bularak daha yüksek kira bedeli almak isteyen bazı ev sahipleri sözleşme yapılırken, kiracıya belirlenen tarihte konutu boşaltacağına dair tarihi belirsiz olan taahhütname imzalatıyor..

– Bazı ev sahipleri ise yüzde 25’in üzerinde kira artışı yapabilmek için tahliye taahhütnamesiyle mevcut kiracısını baskı altında tutuyor.. 

Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarında ‘eğer bir evrak boş olarak imzalanıp verilmişse, evrakı veren kişi bunun sonuçlarına katlanır’ denilmektedir..

– Dolayısıyla geçmiş dönemde kiracılar boş olarak imzaladıkları bu tahliye taahhütnamelerinde, daha sonra ev sahibiyle yaşamış olduğu sorun neticesinde; ev sahibi buna kötü niyetli şekilde bir tarih atarak doldurduğunda Yargıtay kiracıyı haksız bulmaktadır.

“KİRACILAR NEYE İMZA ATTIKLARINI ÇOK İYİ BİLMELİLER”

Av. Dr. Ali Önal:

“Özellikle kiracılar neye imza attıklarını çok iyi bilmeliler. Boş bir şekilde bir tahliye taahhütnamesi imzalamamaları gerekir. Tahliye taahhütnamesi, ‘ben şu tarihte bu konutu boşaltacağım’ demektir. Bunu boş bırakmak gerçekten risklidir. Bunun boş verilmemesi önemlidir..

Boş verildiğinde ilk derece mahkemesi hâkimlerinin, Yargıtay’ın da benzer birkaç kararı da var, bunun baskı altında alındığı dolayısıyla tarafların eşit şartlarda sözleşme yapmadığı gerekçesiyle bu taahhütnameye dayanarak yapılan tahliye taleplerinde kiracıyı haklı bulabilmektedir” . 

🔵 TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR?

Doç. Dr. Umut Yeniocak, tahliye taahhüdünün hangi durumlarda geçerli olduğuna ve nelere dikkat edilmesi gerektiğine ait soruları cevapladı. 

– Doç. Dr. Umut Yeniocak:

 “Tahliye taahhüdü kiracının, kira konusu konut ya da işyerini belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı bir beyanda (taahhütte) bulunması demektir.. 

Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması ve kiracının imzasını taşıması gerekir.. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünü bütün kiracıların imzalaması gerekir..

Tahliye taahhüdünün, hangi sözleşme çerçevesinde hangi konut ya da işyerinin tahliye edileceğinin açıkça anlaşılır şekilde yazılması gerekir..

Tahliye taahhüdü, herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır.. 

Taahhüt edilen tahliye tarihi yazılı olmalıdır.. 

Taahhüdün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesinden önce ya da sözleşmeyle aynı tarihteki taahhüt geçersizdir.. 

Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir. Ancak, taahhüdün hileyle ya da baskı altında imzalandığını iddia ve ispat ederek geçersizlik iddiasında bulunmak her zaman mümkündür..

Kiralanan yerin aile konutu olması hâlinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eş tek başına tahliye taahhüdü veremez.. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez..

KİRACI, TAAHHÜT ETTİĞİ TARİHTE TAHLİYE ETMEZSE SÜREÇ NASIL İŞLER?

– Umut Yeniocak:

“Tahliyenin yapılabilmesi için gerekli olan süreçler..

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalı. Bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer.. 

Bir aylık dava açma süresinin içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur..”

KİRACI TAHLİYEYE İTİRAZ EDERSE NE OLUR HANGİ MAHKEMELERE BAŞVURULMALI?

– Umut Yeniocak:

“Kiracının tahliyeye ne şekilde itiraz edebileceği..  Kiracı, icra müdürlüğünden gönderilen tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığı ve/veya taahhüdün düzenleme tarihinin doğru olmadığı yönünde bir itirazda bulunursa ve taahhüt noterde yapılmamışsa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorunda kalır. Bu durumda süreç uzar. Bu dava yaklaşık iki yıl sürebilir..

Ancak kiracı, taahhüt metnindeki imzaya ya da tarihe itiraz etmemişse bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılmalıdır. İcra mahkemesinde açılan bu davada şekli bir inceleme yapıldığı için süreç hızlıca sonuçlanır..”

Türkiye’de kiracıları koruyan kanunlar..!

• Ö. Burak Özmutafoğlu:

“Öncelikle kanunun kiracılar nezdinde pozitif ayrımcılık yaptığını söylemek mümkün. Elbette ki her olay yargıya intikal ettiğinde kendince değerlendirilir fakat genel hatlarıyla kiracıların hak ve yükümlülüklerinden söz etmek gerekirse; kiracılar, kiraladıkları mülkü kendi evleri gibi kullanmakla ve bakmakla yükümlülerdir..”

Mülke kasıtlı zarar sonucu ev sahiplerinin sözleşmeyi feshetme hakkı var..!

• Ö. Burak Özmutafoğlu:

“Mülke kasıtlı olarak zarar vermek ve tahribatta bulunmak mülk sahibine sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkı verir. Bu nedenle kiracıların öncelikli yükümlülüğü mülkü özenle kullanma yükümlülüğüdür. Ayrıca anlaşılan kira bedelini düzenli ve eksiksiz ödeme kiracıların en önemli yükümlülüklerindendir.

Yine mülke ait aidat gibi yan giderlerin ödenmesi ve komşularla olan ilişki de kiracının önemli yükümlülüklerinden bazılarıdır. Dolayısıyla kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması mülk sahiplerine, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme ve tahliye talep etme hakkı verir..”

Yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen sözleşmenin ev sahibi tarafından feshedilebileceği durumlar..!

• Özmutafoğlu:

“Ödemelerini düzenli yapan, yan yükümlülüklerini yerine getiren kiracının tahliyesi sadece birkaç durumda söz konusu olur. Bunların en önemlisi, konutun mülk sahibinin veya birinci dereceden yakının ihtiyacının oluşması durumudur. Bu takdirde mülk sahibi kiracının sözleşme süresi sonunda tahliyesini isteyebilir fakat bu durumda da mülk sahibi bu mülkü 3 yıl süreyle tekrar kiralayamayacağının altını çizmek gerekir..”

🔵 KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER!

haksız tahliye davasıyla karşı karşıya kalmamak için mülk sahibi ile sözleşme imzalarken dikkat etmeleri gereken hususlar ..!

• Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz:

“Kira sözleşmelerine ilişkin… Son dönemde zamlar nedeniyle kiracılarla mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıklar arttı..

Sulh hukuk ve icra mahkemeleri yoğun şekilde kiracı ve ev sahibi arasındaki davalarla doldu..

Özellikle eski kiracılar ile mülk sahipleri arasında sorunlar yaşanıyor..”

Kiraz, gelinen noktada ev sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri zaman çıkarabilmek için, boş veya tarihli tahliye taahhüdü istediğini kaydederek, sözlerini şöyle sürdürdü..

• Ali Güvenç Kiraz:

“Ayrıca su, elektrik ve doğal faturasını kiracı üzerine yapmıyorlar. Ev sahibi herhangi bir sözleşme yapmadan ‘Burada oturabilirsin, al anahtarını. Ancak faturalar benim üzerime olacak. Fatura geldikçe size ibraz ederim’ diyor. Kiracı bu şekilde kalmayı kabul ederse, ilerleyen zamanlarda fırsatçı ev sahibi istediği an su, elektrik ve doğal gazı kapattırıyor.. 

DASK poliçesi veya herhangi bir sözleşme olmadığı için kiracı abonelikleri üzerine alamıyor.. 

Böyle bir durumda kiracı hak da talep edemiyor. Çünkü, kiracının hukuki anlamda hakkının korunması veya mahkemeye başvurabilmesi için ‘mal sahibinin aldığı kirayı beyan etmesi’ veya ‘kiracının oturduğu evi ikametgah olarak kullandığını bildirmesi’ gerekiyor. Bu nedenle herhangi bir hukuki yaptırım yapılamıyor.”

🔵 KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALARKEN DİKKAT EDİLMESİ 6 HUSUS!

kiracılar, ev sahibi ile kira sözleşmesi yaparken şu hususa dikkat etmeleri GEREKİR. .!

• Ali Güvenç Kiraz:

– Birincisi; kiracı mutlaka ve mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapmalı. Sözlü kira sözleşmesine itibar edilmemeli.. 

– İkincisi; kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini mutlaka almalı..

– Üçüncüsü; taşınmaza ilişkin elektrik, su ve doğal gaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı.. 

– Dördüncüsü; kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Eğer böyle bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı..

– Beşincisi; kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan giderlerin kendisine ödetilmesini kabul etmemeli.. 

Mesela emlak vergisi, ecrimisil ödemesi, taşınmazın aynından kaynaklanan vergiler mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu vergilerdir.. Kiracı sadece kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır..”

– Altıncı husus olarak, kira sözleşmesine “taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi” hususunun eklenmesi gerektiğini vurguladı..

🔵 KİRACI HANGİ ÖDEMEYİ YAPAR?

Burada zaman zaman kiracı ile mülk sahibi arasında sorun yaşanabildiğini dile getiren Kiraz şunları söyledi..!

• Ali Güvenç Kiraz:

– Asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım ücreti kiracının;

– Kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır..

– Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve çevre bakımı ücretlerini kiracının ödemesi gerekiyor..

– Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir..

🔵 DOĞRU HAZIRLANAN KİRA SÖZLEŞMESİ TAHLİYE TEHDİDİNİ ORTADAN KALDIRIR !

Kiraz, sözleşmelerde bu hususların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini kaydederek, şu ifadeleri kullandı ..!

• Ali Güvenç Kiraz:

“Ayrıca 1+10 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını zamanında ödemesi ve yasal artışı doğru şekilde yapması önemli.. Mal sahibine haklı tahliye sebebi oluşturacak bir gerekçe verilmediği sürece 10+1 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalınmayacaktı..

Öte yandan mal sahibinin gerçekten ihtiyacı varsa ve bunu belgeliyorsa, mülk satılmışsa ve yeni alan kişinin de ihtiyacı varsa, kiracı borcunu ödemeyip iki defa ihtara maruz kalmışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye mal sahibinin hakkıdır.”

‘DEVLETİN KİRA ORANINDA ARTIŞ YAPILACAKTIR’ İFADESİ ARTIŞLA İLGİLİ TARTIŞMALARI ENGELLER ..!

• Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel:

 “Sözleşmelerin uzun süreli yapılması kiracının, kısa olması konut sahibinin lehine ..

Konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu belirtmeliyim.. Bu durumdaki riski kaldırmak için, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde yarar vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır..

Konut sahibinin kendisinin veya çocuklarının ihtiyacı için talepte bulunmayacağının madde olarak yazılabileceğini dile getiren Yüksel şunları söyledi…

• Ali Yüksel:

“Sözleşmede, kira artışına ilişkin yıllık oran belirtmek yerine ‘devletin kira oranında artış yapılacaktır’ ifadesi artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir. Bu durumda, devletin açıkladığı oranlar yıl dönümünde otomatikman artış olarak yapılmalıdır..

Kira sözleşmesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerekmektedir..

Evde, sözleşmeye imza atan kişi ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunların belirtilmesi gerekir , aksi takdirde tahliye davası açılabileceğini söylemeliyim..”

DEPOZİTO TUTARI VADELİ HESAPTA TUTULMAK ZORUNDA!

Ali Yüksel, kiracı veya kiraya verenin vefatı halinde sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin belirtilmesinin öneminden bahsederek şunları söyledi..

• Ali Yüksel:

“Mevcut daire krokisinin sözleşmeye eklenmesi daha sonra duvarların kaldırıldığı ya da tadilat gibi konularda ihtilafı önleyecektir..

Depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabileceğini, bu rakamın vadeli bir hesapta tutulmasının zorunlu olduğunu belirtmeliyim.. Erken tahliye halinde kiracının konut sahibi ile birlikte mevcut durumu bir tutanakla tespit ederek teslim etmesi faydalı olacak ..

Home ofis olarak kullanım şekliyle evden çalışılacak bir şirket söz konusu ise kontrata yazılması gerektiğini belirtmeliyim..

Kiracıları, kentsel dönüşüme girme riski olan binalara masraf yapmamaları konusunda uyarmak isterim..”

EV SAHİPLERİ YÜZDE 25 SINIRINI 3 FORMÜLLE AŞIYOR..!

Konutta kira artışına sınırlama getirilmesinin ardından ev sahiplerinin zam sınırına takılmamak için geliştirdikleri formüller ortaya çıktı..!

Konutta kira artışına sınırlama geldi. 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenen sözleşmelerde yüzde 25’in üzerinde zam yapılamayacak..

– Sınırlamadan memnun olmayan ev sahipleri bugünlerde 3 formül geliştirdi..

Kimi evi kiraya vermek için bekliyor, kimi yeni kiraya vereceği eve zam yapıyor, kimi de sözleşme tarihini öteliyor.. Ev bugün kiraya verilse de, zam sınırlamasına takılmamak için sözleşmeye 1 Temmuz sonrasında bir tarih yazılıyor..

– 3 formül şöyle..

1- Kiraya zam sınırı mevcut kiracılar için geçerli, yeni kiraya verilecek evde bir düzenleme yok. Bu nedenle bugünlerde evini yeni kiraya verecekler, düzenleme öncesi belirlediği rakamı arttırdı. Yani daha yolun başında zammı yaptı..

2- Kimi ev sahipleri ise zam sınırına yakalanmamak için sözleşme tarihi ile oynamayı seçti. Bugün kiraya verilen bir evde sözleşme 1 yılda yenilendiğinde en çok yüzde 25 zam yapılacak. Ancak 1 Temmuz sonrası yapılan sözleşmeler zam sınırlaması dışında olacak. O nedenle taraflar anlaşıp el sıkışılsa da sözleşmede ileri bir tarih yazılıyor..

3- Kimi ev sahipleri eğer acil ihtiyacı yoksa beklemeye geçti. Kimileri emlak ofislerine ‘1 ay bekleyelim’ derken, kimi kira kararını askıya aldı.

🔵 KİRA ARTIŞINA SINIR !

Yürürlüğe giren kira artışını sınırlayan düzenlemeye göre, belli tarihler arasında yenilenen sözleşmelerde, kiracıya yüzde 25’in üzerinde zam yapılamayacak. Yeni kiraya verilecek evlerde ve işyerlerinde ise zam sınırı uygulanmayacak..!

Konut Kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan yasa, Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi..

‐ Yayımlanan karara göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerindeki artış, bir önceki kiranın yüzde 25’ini geçemeyecek..

1 yıl süreyle TÜFE 12 ay ortalaması yerine sabit oran uygulanacak..

• Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklik:

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

🔵 YENİ KİRA VE İŞYERİ KAPSAM DIŞI: ESNAF YİNE ZOR DURUMDA KALACAK!

Kira düzenlemesinde öne çıkan ayrıntılar şöyle..!

– Kira artışına sınırlama getiren düzenleme sadece mevcut konut kiracıları için geçerli olacak. Yeni kiraya verilecek evler ve işyerleri için bir sınırlama bulunmuyor..

– Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce yenilenen sözleşmelerde artış sınırlaması uygulanamayacak..

– 5 yılı dolduran kiracılar için kira tespit davalarının açılmasının önünde bir engel yok..

Kira bedelinin düşük kaldığını düşünen mülk sahipleri tespit davası açabilir.. Bu durumda bölge rayicine bakılır ve kiracıya indirim yapılarak yeni kira bedeli belirlenir.. Dava sonucunda ev sahibinin beklediği rakam aynen geçerli olmaz, kiracılar korunur.. Gayrimenkul hukuku uzmanları, bu davaların 2-2.5 yıl sürmesi nedeniyle anlaşma yolunun seçilmesini tavsiye ediyor..

– Gündemdeki diğer bir konu da tahliyeler. Ev sahipleri mevcut düzenleme nedeniyle kiracıyı tahliye edemez..

Mülk sahipleri kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı durumunda tahliye isteyebilir. Bu durumda da evi üçüncü kişilere 3 yıl süreyle kiraya veremez. Evi daha yüksek fiyatla başkasına kiraya vermek için ihtiyacım var yalanını söyleyenler de tazminat ödemek zorunda kalır..

Sadece 10 yıl uzama süresi dolan kira için herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir..

EV SAHİPLERİNİN DAVA HAKKI YOK..!

• Hukuk Fakültesi Öğr. Üyesi Doç. Dr. Umut Yeniocak:

“Her ne kadar ev sahipleri bakımından adil olmayan sonuçlara sebep olacak bir değişiklik olsa da, kira artışına yüzde 25’lik artış sınırı getiren bu kanunun Anayasa’ya aykırılığı iddia edilip Anayasa Mahkemesi’ne başvurulması ve mahkemenin de kanunun iptaline karar vermesi ihtimali dışında, ev sahiplerinin bu kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili yararlanabilecekleri bir dava hakları bulunmamaktadır..”

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, kira artış sınırının yüzde 25 olduğunu açıkladı..!

Erdoğan’ın geçen aylarda kabine toplantısından ‘müjde’ diye duyurduğu düşük faizli konut kredisiyle birlikte kira fiyatlarında ciddi bir artış yaşanmıştı.

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ ise kiralarda artış sınırını açıkladı. 

• Bozdağ:

 “Konut kiraları bakımından 1 Temmuz 2023 yılına kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki seneki kiranın yüzde 25’ini geçmeyecek şekilde bir artış yapılması imkanı getiriliyor..” 

🔵 EVİN TAHLİYESİ DAVALARINDA EN ERKEN 7 AY SONRASINA GÜN VERİLİYOR !

Ev sahiplerinin kirada astronomik zam talepleri, tahliye davalarında büyük artışa yol açtı..!

Konut ve işyeri tahliye davalarında daha önce 1-2 ay sonrasına gün verilirken, bu süre ortalama 7-8 aya yükseldi.. Davanın sonuçlanması 3-4 yılı buluyor..

M. Gıda’nın ortaklarından iş kadını N. G., Beşiktaş Etiler’de bulunan dairesi için kiracısı H. S. Ç. ile karşı karşıya geldi. İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde geçen günlerde açılan davaya göre, H. S. Ç. anılan daireyi 1 Mayıs 2011’de kiraladı.. Tarafları arasında yapılan kontrata her iki taraf da uydu. En son aylık 15 bin TL kira ödeyen Ç.’ye, ev sahibi 10 yıllık sürenin dolduğunu bildirerek yeni bir kira sözleşmesini yapılmayacağını bildirdi..

Durum geçen yıl 17 Mayıs’ta H. S. Ç.’ye ihtarname yoluyla bildirildi. Ancak Ç., daireyi boşaltmadı..

Yürütülen görüşmelerden de sonuç çıkmayınca iş kadını N. G. tahliye davası açtı. Dava geçen 6 Mayıs günü açıldı. Mahkeme ise benzer davaların yoğunluğundan duruşma günü için 17 Ocak 2023’e gün verdi..

 Bu da ilk duruşmanın en erken 7 ay sonra yapılacağını gösteriyor. Olur da taraf avukatlarından birinin ilk duruşmaya mazeret sunması durumunda süre en az 1 yıllık süreyi aşabilir..

Hukukçular, tahliye davalarında yargılamaların en erken 4 yılda bittiğine işaret etti..

• Avukat Şenay Karabulut:

 “Tahliye davalarında müthiş bir artış var. 6 ay öncesine göre yaşanan artış yüzde 200-300’ler seviyesinde. Benim çalıştığım hukuk bürosunda tahliye davaları 4’e 5’e katlanmış durumda. Durum böyle olunca bu davaların sonuçlanması da 3-4 yılı bulabiliyor..” 

🔵 YARGITAY’DAN EŞYALI KİRALIK EVDEN HIRSIZLIK KARARI!

“Yargıtay, eşyalı kiralık evden ayrılırken, evden eşya alınmasının ‘Güveni kötüye kullanma’ suçunu oluşturduğuna hükmetti..!”

Yüksek mahkeme; suçun cezasının 6 aydan 2 yıla kadar hapis ve adli para cezası olduğuna dikkat çekti..

• Yargıtay 15. Ceza Dairesi:

Eşyalı kiralık evden hırsızlık ‘güveni kötüye kullanma’ olarak değerlendirildi.. 

Sanığın, kira bitiminin sonunda evden ayrıldığı sırada evde bulunan henüz takılmamış koli içerisinde bulunan 22 bin TL tutarlı bir adet kombiyi ve kullanılmamış iki adet toplam değeri 100 TL olan nevresim takımını ev sahibinden habersiz alarak beraberinde götürdüğü ortadadır.

– Somut olayda, sanığın katılana ait evde bulunan eşyaları kullanmak amacıyla kiralamasına rağmen evden ayrılırken eşyaları da götürmesi şeklinde gerçekleşen eyleminde, eşyaların sanığın ifa ettiği bir hizmet veya meslek dolayısıyla kendisine tevdi ve teslim edilmemiş olması sebebiyle, eylemin son yasal düzenlemelerle uzlaştırmaya tabi hale gelen basit güveni kötüye kullanma suçunu oluşturduğu gözetilmeden, suç vasfında yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm kurulması yasaya aykırıdır. Sanığın temyiz itirazları bu itibarla yerinde görülmüş olduğundan hükmün bu nedenle 5320 sayılı Kanun’un 8/1.maddesi gereğince uygulanması gereken 1412 sayılı CMUK’nun 321.maddesi uyarınca bozulmasına oy birliği ile karar verildi.” 

🔵 KİRACILAR DİKKAT! EV SAHİPLERİ BU SEBEPLERDEN DOLAYI SİZİ ÇIKARAMAZ!

“2022 Nisan ayı enflasyon oranı ile bu aya ilişkin kira artış oranı da belli oldu..!”

Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu..

• Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla:

“Enflasyon ve rayiçler yükseldi diye kiracı tahliye edilemez..

Konut ve çatılı işyeri kira bedellerinde ne miktarda artış yapılabileceini tayin etmek için önce kira sözleşmelerinde, kira bedelinde artış oranı hakkında hüküm bulunup bulunmadığına bakmak, ardından da, Türk Borçlar Kanununun kira bedeli hakkındaki emredici düzenlemelerini incelenmesi gerekiyor..

Mayıs ayı kira artış oranı TÜİK verilerine göre yüzde 34,46’dır. Bu, kira bedeline yıllık olarak yapılabilecek azamî artış oranını ifade eder..

Kiracı ile kiraya veren arasındaki Mayıs 2021’de bir yıllığına kurulan sözleşmede kira bedeli bin lira ise, Mayıs 2022’de kira bedeli en çok bin 346 liraya yükseltilebilir.. 

Zira Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesiyle, kira bedelindeki artışın endeks ile tayin edilen oranı aşamayacağı emredici olarak hükme bağlanmıştır..

Taraflar, kira bedelindeki artışı endeks + yüzde 10 veya endeksten bağımsız olarak örneğin yüzde 50 biçiminde kararlaştırsalar da sonuç değişmeyecektir..” 

“KİRACILAR, ENDEKS İLE BELİRLENEN ORANDAN DAHA FAZLA KİRA BEDELİ ARTIRMAK ZORUNDA DEĞİLDİR..!”

• Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla:

“Enflasyon oranının daha yüksek olması veya kira bedeline ilişkin rayiçlerin daha fazla yükselmesi ev sahiplerine Tüketici Fiyat Endeksi’nden (TÜFE) daha yüksek bir oranda kira artış yapma hakkı vermez..

Rayiçlere ve TÜİK verilerine göre enflasyon oranının kira bedelindeki artıştan daha yüksek olması, kiraya verenin, kira sözleşmesini sona erdirmesi için haklı bir sebep de değildir.. Yani, rayiçler yükseldi diye kiracı kiralanandan tahliye edilemez. Bu, hem konut hem işyeri kiralarında geçerlidir..

Rayiçlerin, yapılabilecek artış oranının üzerinde artması, bir haklı sebep değildir. Buna karşılık, beş yıllık kira süresi geçmişse, kira bedelinin rayice uygun hâle getirilmesini kiraya veren talep edebilir..”

🔵 EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACI EVDEN ÇIKMAK ZORUNDA MI?

“Fırsatçı ev sahiplerinin son oyunu ‘hülle ile satış’ yöntemi oldu..!”

Birçok ev sahibi, mevcut kiracılarını evden çıkarmak için ‘hülle ile satış’ yöntemine başvuruyor..

Fırsatçı bazı ev sahipleri, eski kiracılarını çıkarabilmek için evlerini hülle yöntemi ile bir yakınının üzerine devrediyor.. Bu devirle birlikte kiracıya ‘tahliye edileceğini’ söyleyen ev sahipleri kiracının huzurunu kaçırarak, evi terk etmesini hedefliyor..

• İstanbul’da 3 bin 250 lira kira ödeyen bir yurttaş:

 “Kontrat dönemi yaklaşınca ev sahibim kirayı 7 bin liraya çıkarmak istedi. Yüzde 100’den fazla bu orana itiraz edince de evi satmakla tehdit etti. Ev satılınca tahliye etmek zorunda bırakılacağımı söyledi. Ne yapacağımı şaşırdım..” 

“İstanbul’un Küçükçekmece ilçesinde yaşayan S.Ç. ise kendisinden bin lira ara zam talep edildiğini anlattı..!”

• S. Ç. :

“Sene bitmeden zam istedi. Veremeyeceğimi söylediğimde ise evi satacağını beyan etti. Satarsa satsın. Evden çıkmayacağım. Yasal haklarımı sonuna kadar kullanacağım..” 

“EV SATILIRSA KİRACI ÇIKMAK ZORUNDA MI..!?”

Ev sahiplerinin ‘kiracısını çıkarabilmek için evi satması’ yeterli mi..!?

Uzmanlar bunun mümkün olmadığı görüşünde.. Ev satılsa dahi en az altı ay oturum hakkı olduğunu hatırlatan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa şunları anlattı..

• Nizamettin Aşa:

“Son zamanlarda artan kira fiyatları nedeniyle bazı ev sahiplerinin bu şekilde davrandıklarını duyduk ama burada da zaten yasa çok net.. Kiracı içindeyken mal sahibinin evi satması ya da başka birine devretmesinde evin yeni sahibi ile kiracı, eski kontrat çerçevesinde yasal olan ‘kira ilişkisini’ korumaya devam eder..

Yeni ev sahibiyle tekrardan bir kontrat yapılmasına ihtiyaç duyulmaz..

Fakat yeni ev sahibinin hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi gerekiyor. Özetle ev satıldı diye kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu bulunmuyor..

Zaten kiracı içinde evi satın alan yeni mal sahibi, tapu devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermek zorunda..

Hatta burası çok önemli… İhtar, tapu devir tarihinden itibaren de bir ay içinde yine kiracıya tebliğ edilmek zorunda.. Bu ihtarda altı ay içinde ya da daha önce yapılan kira sözleşmesinin bitimi tarihi neyse o zamanda evin tahliye edilmesi istenir..”

“6 AY İÇİNDE TAHLİYE EDİLMEZSE NE OLUR..!?”

• Nizamettin Aşa:

“Ama diyelim altı ay geçti sözleşme süresi bitti ve kiracı evi tahliye etmek istemedi. O zaman da mal sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava bir yılı aşan bir süre devam edebilir. Fakat dava oldu diye kiracının sorumlulukları değişmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemek zorundadır..”

🔵 SATILIK VE KİRALIK EV FİYATLARINI KİM YÜKSELTTİ ?

“HAYDİ SOR SOR..!”

• Oğuz Demir:

“Patates ve soğan nasıl rekor kırdı? Ev fiyatlarını kim yükseltti?”

🔵 KİRACILAR DİKKAT! EV SAHİPLERİNİN YENİ OYUNU ‘TADİLAT’!

“Mayıs ayı kira artış oranı yüzde 34.46 oldu..!”

Kira artışına ilişkin üst sınır tüketici fiyat endeksi oranlarına göre belirleniyor..

Sektör temsilcileri ‘Zorlama artışı kabul etmeyin’ derken, ev sahipleri tadilatı bahanesiyle kiracısını çıkarmaya çalışıyor..

Memur ve memur emeklileri yılda iki defa maaş, aylıklarını zamlı alıyor.. Zam oranları toplu sözleşmeye göre belirleniyor, geçmiş 6 aylık enflasyondan kaynaklı fark oluşursa maaş, aylık zammına yansıyor..

8 milyon kiracıyı ilgilendiren mayıs ayı kira artış oranı yüzde 34.46 olarak gerçekleşti.. Bu artışa göre 2 bin lira kira ödeyen vatandaşın kirası 689 TL farkla birlikte 2 bin 689 lira oldu..

• Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz:

“Ev sahiplerinin zorlama kira artışlarına karşı vatandaşları uyarıyorum.. Kira sözleşmeleriniz birinci yılını doldurmuş ve beşinci yılını doldurmamışsa sadece yüzde 34.46 artış yapacaksınız. Bunun üstündeki zorlama artış oranını kabul etmeyiniz..” 

“EN YÜKSEK ZAM YÜZDE 34.46..!”

Enflasyon rakamlarının açıklanmasıyla mayıs ayı kira artış oranı netleşti..

TÜFE’nin 12 aylık ortalaması baz alınarak belirlenen kira artış oranı mayıs ayı için yüzde 34.46 oldu..

Kira artışına ilişkin üst sınır tüketici fiyat endeksi oranlarına göre belirleniyor..

Açıklanan tutar ev sahibi tarafından uygulanabilecek en yüksek tavan zam oranı oluyor..

Mayıs ayı kira artış oranına göre konut kirası 4 bin lira olan biri 1.387 artışla 5.378 lira ödeyecek..

Örneğin 2 bin lira ödeyen de da 689 lira artışla 2.689 lira ödemeye başlayacak. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, başta İstanbul, Ankara, İzmir, tatil beldeleri olmak üzere kirada fahiş fiyat artışlarına karşı vatandaşları uyardı.

“KABUL ETMEYİN..!”

• Ali Güvenç Kiraz:

“TÜFE yüzde 69.97 ve kira artışına esas oran olan 12 aylık değişim oranı yüzde 34.46 oldu. Bunun üzerindeki zorlama artış oranları kabul edilmemeli..

Borçlar Kanunu’na göre oran budur. Sözleşmedeki hüküm, mal sahibinin bunun üzerinde yaptığı talep geçersizdir..” 

“Kira sözleşmesi beş yılı dolanların durumu..!”

• Ali Güvenç Kiraz:

 “Beş yıl dolduğu için ev sahibi rayiç bedel arttı diyerek ekstra artışa girebilir.

Bunun için de kira bedeli tespiti için mahkemeye başvurabilir. Davalar yaklaşık 2.5 yıl sürüyor. Hâkimler artış oranını hakkaniyet oranında yapıyor. Anlaşmazlık yaşanmaması için tarafların uzlaşması daha doğru olur..” 

“PROJE SUNMAK ZORUNLU .!”

İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde yaşanan kira artışlarından dolayı tadilat bahanesiyle kiracılarını evden çıkarma girişimlerini de değerlendiren Kiraz bu konuda yasal haklara dikkat çekti..

• Ali Güvenç Kiraz:

“Esaslı bir tadilat, yıkma olmadıkça kiracının tahliyesi mümkün değil. Bunun için de ev sahibinin belediye onaylı proje sunması gerekiyor. Tadilat yapıyorum diyerek kiracıyı çıkaramaz.. Mahkemede ispatlaması gerekiyor.. Tadilat gerekçesiyle kiracısını çıkararak başkasına vermediğini de mahkemeye ispatlaması gerekiyor..” 

🔵 MAHKEMELERDE KİRA VE KİRACI ARASINDAKİ DAVALARDA CİDDİ ARTIŞ VAR !

ARA ZAM SÖZLEŞMEYE AYKIRI İHTAR ÇEKEBİLİRSİNİZ ..!

• Avukat Berkay Akkuş:

“Kira hukuku davaları.. Mahkemelerde kira ve kiracı arasındaki davalarda ciddi artış var..”

🔵 HANGİ DURUMLARDA EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR!

• Avukat Berkay Akkuş:

En temel gerekçelerden biri kiranın yatırılmaması..

Ev sahibi bir kira dönemi içinde iki kere kiranın ödenmemesi halinde ihtar çekerek, sözleşme bitimine bir ay kala kiracının evden çıkmasını talep edebilir..

Ev sahipleri kendileri ya da akrabalarının oturacağı gerekçesini sunarak da evden çıkılmasını isteyebiliyor..

Buradaki önemli nokta ev sahibinin kiraya verdiği evi dışında barınacağı bir yeri olmaması ya da o evde barınmaya mecbur olması…

Kira sözleşmesi bitimine bir ay kala ihtar çekerek bu gerekçeyle evin boşaltılmasını isteyebilir..

‘Almanya’da kızım, oğlum geliyor’ da geçerli oluyor ama mahkemeler, evde oturacağı belirtilen kişinin de başka barınma seçeneği olup olmamasına bakıyor..

• TÜGEM Başkanı Hakan Akdo­ğan:

“Ev sahipleri çevredeki benzer dairelerin kiralarının artışını görünce var olan kiracıları çıkarma yoluna gidebiliyor… Ev sa­hibi ‘ailevi durum var’ deyip kontratı olan kiracıyı çıkaramaz. Eve birinci dereceden yakınının ihtiyacını noter kanalı ile kanıtlamak zorunda..”

Ev sahiplerinin “ara zam” adı altındaki zam talepleriyle karşılaşan kiracıların hakları..

Ev sahibine ihtar çekerek yaptığının sözleşmeye aykırı olduğunu iletebilir ve kirasını rutininde ödemeye devam edebilirsiniz. Ancak zammı kabul eden kişi daha sonradan geriye dönük dava açamaz. Çünkü sözleşme yenilenmiş oluyor..”

• Yasal düzenlemelere göre..

Ev sahipleri, 5 yılın sonunda kira tespit davası açarak, ‘düzeltme’ adı altında yüzdelik oranların çok üzerinde zam talep edebiliyor..

Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre karşılıklı uzlaşmayla bir rakam belirlenmemesi halinde ev sahiplerinin bu tür durumlarda açtığı davanın sonuçlanması 2 yılı bulabiliyor.

Ev sahipleri, 10 yıllık sürenin dolması halindeyse herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan tahliye davası açarak, kiracıyı çıkartabiliyor..

Sadece uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda… 

SATILIK VE KİRALIKLARDA FİYATLARI FIRLATAN FAKTÖRLER..!

İnşaat maliyetlerindeki yüksek artış.. 

Türkiye İstatistik Kurumu’nun bugün açıkladığı verilere göre inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 90,27, aylık yüzde 5,73 arttı..

Uzmanlara göre bu yükseliş, yıllık ortalama 800 bin adet civarı olması gereken konut arzına da darbe vurdu..

Maliyetlerdeki büyük artış nedeniyle konut üretimi yavaşladı..

Artan konut kredisi faizleri..

10 yıl geri ödemeli 1 milyon TL kredinin geri ödemesi 2,7 ila 2,9 milyon TL arasında değişiyor.. Bunlar nedeniyle ev satın almak neredeyse hayal olunca, kiralık konutlara talep arttı..

Kentsel dönüşüm, yabancılar ve mültecilerden gelen talepler..

250 bin dolarlık gayrimenkul karşılığı vatandaşlık  verilmesi gibi nedenler de fiyatlar üzerinde etkili oluyor..

Resmi rakamlara göre dahi yüzde 60’ı geçen enflasyon ve hayat pahalılığı…

Sulh hukuk mahkemelerinin dava yükünün yüzde 30-40’ı kira tahliye davalarından oluşuyor!

“Salgın öncesi 2 bin 500 TL olan kiralar bugün 8 bin liraya kadar çıktı..!”

Kirasını ödeyemeyenler çığ gibi büyürken ev sahibi-kiracı davaları çoğalıyor..

Türkiye nüfusunun bugün yüzde 27’ye yakını kirada oturuyor ve bu kişilerin büyük kısmını işçi ya da memur gibi dar gelirliler oluşturuyor..

Ev sahipleri enflasyon oranının çok üzerinde kiralar talep edince mahkemelerdeki kiracı-ev sahibi davalarında da patlama yaşandı.. 

• İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa:

“Pandemi öncesi 2 bin 500 TL olan bir konutun kirası semtine göre 8 bin liraya kadar çıktı.. Asgari ücret alan bir işçinin bu kiraları ödemesi mümkün değil..

Fahiş fiyatlara ev kiralayanlar ikinci üçüncü aydan itibaren kirayı ödeyemez duruma geliyor.. Bu sorunu yaşayanların sayısında önümüzdeki günlerde büyük artış yaşanacak..

Kiralar tavan noktasını gördü diye düşünüyorum. Vatandaşın alım gücü eriyor. Bugün bir işçinin 5-6-7-8 bin TL kira ödemesi mümkün değil. Kiracı, işçi, memur çalışan öğrenci, nasıl bu kiraları ödesinler?

Evi kiralayıp ikinci üçüncü aydan itibaren kirayı ödeyemiyorlar. Gerçekten bu kiralar ödenecek gibi değil. Çok sayıda icra tahliye davası var. Bu davalar daha da artacak, çünkü kirayı ödemeyenler her geçen gün artıyor..

İşçinin, memurun gücünü aşan bedeller oluyorsa burada arıza çıkması yüzde 99. Bu tür sıkıntıları şimdi daha çok yaşıyoruz. Yakında göreceksiniz, mahkemelerde bu davalardan geçilmeyecek..

Artık ev sahipleri günlük fiyat değiştiriyor.. Özellikle satılık evlerde tapuda noterden dönen ev sahibi sayısı çok artıyor.. Günlük anlık fiyat artırıyorlar. Her taraftan sıkıntılı bir piyasa var..

Düğün sezonu yaklaşıyor, ev zaten yok, bu gidişle tekrar geniş aileye geçilecek, gelinler, eltiler, kaynanalar birlikte yaşayacak. Yalnız yaşayanlar da ev arkadaşı arıyor. Öğrenciler daha fazla arkadaşla eve çıkıyor..”

• Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz:

“Son iki yıldır kiracı-ev sahibi ilişkisinin bozulduğunu, mal sahiplerinin mevcut kiracılardan TÜFE üzerinde artış, yeni kiralamalarda ise yüzde 100 zamlı bedel talep ettiklerini söylemeleyim.. Ayrıca kiracılarını değiştirmek için tahliye davaları açıyorlar.. Sulh hukuk mahkemelerinin dava yükünün yüzde 30-40’ının bunlardan oluşuyor..

Kira sözleşmelerinde temel olan 1-5 yıl arasındaki artışın TÜFE 12 aylık ortalamayla sınırlandırılmasıdır.. Kiracı bu oranda artış yaparsa sorumluluğunu yerine getirmiş sayılır..

Beşinci yıldan sonra ise kiracı “Sadece TÜFE 12 aylık ortalamada artış yapmak istiyorum” diyemiyor.. Çünkü mal sahibi kiracısına dava açarak kira bedelinin değişen koşullara göre tespitini talep edebiliyor..

Bu davalarda mahkeme tüm koşulları değerlendiriyor; enflasyon, bölgedeki fiziki değişim ve emsal kiralara, taşınmazın son durumuna bakıyor..

Hâkim bilirkişi tarafından belirlenen oran üzerinden genelde 10 yıl altı kira sözleşmelerinde yüzde 10, üzerinde ise yüzde 20 oranında hakkaniyet indirimi yapabiliyor..

Bu durumda mal sahibi de beklediği kiraya ulaşamayabilir, davalar genelde mal sahibi lehine sonuçlanıyor..”

Cumhuriyet// Şehriban Kıraç

🔵 KİRACILAR DİKKAT! FAZLADAN KİRA ÖDEYEBİLİRSİNİZ!

“Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, kiracıların boşalttıkları dairelerin anahtarını teslim ederken, tutanak düzenlemeleri gerektiğine hükmetti..!”

2016 yılında, medikal alanında faaliyet gösteren bir şirket, Çankaya’da bulunan Temmuz Ş.’ye ait bir daireyi aylık 1400 TL’ye kiraladı..

Sözleşmede, kiracının daireyi boşaltmadan 1 ay önce bildirimde bulunması, bir kira ödemediği takdirde, gelecek kiraların da ödeneceğine ilişkin hükümlere yer verildi..

Şirket, 2017’nin Eylül ayında daireyi boşaltacağını mal sahibine bildirdi..

Bu karar üzerine mal sahibi, daireye giderek taşınmazın boyanarak teslim edilmesini istedi..

İstek üzerine kiracı ise ödedikleri 500 dolarlık depozitonun geri ödenmesini ve anahtarın mal sahibi tarafından teslim alınmasını talep etti.. Ancak, ev sahibi depozitoyu iade etmedi, anahtarı da almadı..

Şirket yöneticileri ihtarname çekerek Eylül 2017’de daireyi boşalttıklarını belirtti, 7 gün içinde depozitonun iadesini ve evin anahtarının teslim alınmasını istedi..

“DAVALIK OLDULAR..!”

Yapılan ihtardan da sonuç çıkmayınca kiracı şirket, Ankara 1. İcra Müdürlüğü’nde depozitonun ödenmesi amacıyla icra takibi başlatırken, Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi’nden anahtarın teslimi amacıyla “tevdii mahali” (Anahtarın teslimi edilecek yer) tayini talep etti..

Mahkeme anahtarın mahkeme kalem yazı işleri müdürünün kasasına alınmasına 5 Ocak 2018 tarihinde karar verdi..

“EV SAHİBİNİN HAMLESİ..!”

Ev sahibi, yaptıkları sözleşmede, kira sözleşmesinde yer alan “bir kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sonuna kadarki tüm kiraların başka bir ihtara gerek kalmaksızın muaccel (peşin ödenmesi gereken para) hale gelir” hükmü gereğince, 5 aylık kiranın kendisine ödenmesi talebiyle Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açtı..

Mahkeme de kira sözleşmesinde hükme işaret ederek, kiracının Eylül 2017 – Ocak 2018 tarihleri arasına karşılık gelen 5 aylık kira bedeli 7 bin TL’yi ödemesine karar verdi..

Kiracının avukatı Saliha Şahin karara itiraz etti..

Kararın istinaf incelemesi Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15 Hukuk Dairesi tarafından yapıldı..

Daire, 21 Şubat tarihli kararda, ev sahibini haklı buldu ve kiracının 5 aylık kirayı ödemesine hükmetti..

Avukat Şahin, “Mahkemenin ev sahibinin kötü niyetli olup olmadığını değerlendirmesi gerekirdi” dedi..

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, gerekçeli kararında bütün kiracıları yakından ilgilendiren tespitlerde bulundu!

Kararda, kiracının daireyi Eylül 2017’de boşalttığını savunduğuna dikkat çekilirken şu ifadelere yer verildi:

“Anahtar teslimi, anahtarın kiraya verene teslimi ile ya da tevdi mahalline emanet tutanağı ile teslim edilerek emanet tutanağının kiraya verene tebliği ile olur.. Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürlüğü kasasına teslim edildiğine ve tevdi mahalli tayini kararı 05 Ocak 2018 tarihinde davacı kiraya verene tebliğ edildiğine göre, kiralananın 5 Ocak 2018 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir..”

🔵 YARGITAY’DAN KİRACILARLA İLGİLİ EMSAL KARAR!

“MÜLK SAHİBİNİN ÖLÜMÜ DURUMUNDA TÜM MİRASÇILARIN KENDİLİĞİNDEN KİRALAYAN SIFATINI KAZANDIĞINI VE KİRA SÖZLEŞMESİ DEVAM EDECEĞİNE HÜKMETTİ..!”

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren emsal nitelikte bir karara imza attı..

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren emsal nitelikte bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme; kira sözleşmesinin kiralayanın ölümü ile sona ermeyeceğini, mülk sahibinin ölümü durumunda tüm mirasçıların kendiliğinden kiralayan sıfatını kazandığını ve kira sözleşmesi devam edeceğine hükmetti..

Kiracı ile mülk sahibi arasındaki yıllar süren tartışma yargıya intikal etti. Asliye Hukuk Mahkemesi, el atmanın önlenmesi davasının açılmamış sayılmasına, davacıların açtığı ecri misil davasının reddine hükmetti..

Karar temyiz edilince devreye giren Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını bozdu. Kararda; kira süresinin 2 yıl olduğu, davacıların el atmanın önlenmesine yönelik taleplerinden vazgeçtiklerini beyan ettiğine dikkat çekildi..

• Kararda;

“Davalının elbirliği maliklerinden yalnızca biri ile kira sözleşmesi yapmakla kötü niyetli olduğunun ve her bir ortağın veraset ilamındaki payı oranında ecrimisil talep edebileceğinin kabulü gerekir. Her ne kadar dava dışı müfidenin yaptığı kira sözleşmesi geçersiz ise de bu husus dava konusu yapılmaktan vazgeçilmiştir. Hal böyle olunca, ecrimisil istemi yönünden yukarıda yazılı ilkelere göre inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi doğru değildir.” ifadeleri yer aldı..

“Davalı kararın düzeltilmesi talebiyle Yargıtay’a başvurdu..Yargıtay 8. Hukuk Dairesi emsal nitelikte bir karara imza attı..!”

• Kararda;

“Çekişme konusu 16 parsel sayılı taşınmazın davacıların murisi adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Kayıt maliki tarafından 01/05/2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile davalı şirkete kiraya verildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır..

Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Kayıt malikinin 2007 tarihinde vefat etmesi ile tüm mirasçıları kiraya veren sıfatını kendiliğinden kazanırlar. Mirasçılardan biri tarafından murisin ölümünden sonra yapılan kira sözleşmesi, kayıt maliki ile yapılan 01/05/2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesini sona erdirmez.

Hal böyle olunca davalının dava konusu taşınmazı 01/05/2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak kiracı sıfatıyla kullandığı bu seferki incelemeden anlaşılmakla davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kararının onanmasına oy birliği ile hükmedilmiştir.”

KİRACILAR SORUYOR: EV SAHİBİM NE KADAR ZAM YAPABİLİR? TAHLİYEYE ZORLANIYORUM NE YAPABİLİRİM..!?

Başta İstanbul olmak üzere Türkiye’nin birçok ilinde uçuşa geçen konut kiralarını frenlemek için formül aransa da, bugünlerde kamuoyunu en çok meşgul eden sorunların başında konut ve barınma çıkmazı geliyor..

Özellikle üniversitelerin yüz yüze eğitime başlayacak olmasıyla öğrencilerin kalacak yer bulma sorunu adeta kâbusa döndü..

PEKİ KİRACILAR NE YAPABİLİR..!?

Kiralık dairelerin artan fiyatları son zamanların gündemini oluşturuyor.. Okulların açılmasıyla beraber kira bedelleri neredeyse günlük olarak artıyor.. İstanbul’daki konut stokunun da azalmasıyla birlikte mülk sahipleri bu durumu fırsata çevirmeye çalışıyor..

50 BİN KİŞİ İMZA VERDİ..!

Fiyatlar uçuşa geçerken; Kiracı Hareketi adlı bir platform “Kiralara üst sınır getirilsin” talebiyle bir imza kampanyası başlattı..

Change.org üzerinden başlatılan kampanyaya şu ana kadar 50 binden fazla kişi imza verdi..

İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Ana Bilim Dalı Dr. Öğretim Üyesi Mustafa Cahit Günel kiracı hakları ile ilgili merak edilenlere cevap verdi..

🔵 KİRALARDAKİ ARTIŞ NEYE GÖRE BELİRLENİR?

• Mustafa Cahit Günel:

“Belirli süreli olarak yapılmış, örneğin bir yıl süreli bir konut ya da çatılı işyeri kirasında süre sonu geldiğinde kiracı, süre sonu gelmeden en az 15 gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise kira sözleşmesi bir yıllığına kanun gereği uzar..

Kiraya veren ise sözleşme süresi sonu geldiği için kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez..

Bu noktada ilk olarak sözleşme tarafları, kira sözleşmesinde kanun gereği uzama süresi geldiğinde kira parasının hangi oranda artırılacağı noktasında anlaşabilirler. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir..

Bu oran Eylül 2021 tarihi için yüzde 15,78’dir..

*Kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak taraflar yüzde 20 oranını kabul ettiler diyelim..

Kira sözleşmesi kanun gereği uzadığı tarihte eğer tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 20 veya bu orandan yüksek ise, kira yüzde 20 oranında artırılır..

Ancak söz konusu TÜFE oranı yüzde 20’nin altında çıkar ise örneğin yüzde 15,78 oldu, o zaman kira parası yüzde 15,78 oranında artırılabilir..”

🔵 SÖZLEŞMEDE NET BİR ORAN BELİRTİLMEMİŞSE NE OLUR.?

• Mustafa Cahit Günel:

“Düzenlemeye göre sözleşme tarafları sözleşmede artış oranı kararlaştırmamışlar ise, uzama dönemi için yapılacak artış oranı, bu noktada taraflarca anlaşma olmama durumunda açılacak bir “kira parasının tespiti davası” sonucunda hâkim kararı ile belirlenecektir..

Ancak burada artış oranını belirlenirken üst sınır 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranıdır..”

EV SAHİBİ, KİRACIYI SEBEP GÖSTERMEDEN EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ..!?

• Mustafa Cahit Günel:

“Sorunun ilk kısmına vereceğimiz cevap basitçe hayır şeklindedir.. Kiraya veren ancak haklı bir sebep var ise kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.. Söz konusu haklı sebepler Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir..

Örnek olarak kiracı kira parasını ödemez ise kiraya veren, yazılı bir ihtarname göndererek kira parasını ödemesi için kiracıya en az 30 günlük bir süre vermeli, bu süre içerisinde kira parası tam olarak ödenmez ise sözleşmenin feshedileceği noktasında kiracı uyarılmalıdır..

Buna rağmen kiracı kira parasını ödemez ise kiraya veren sözleşmeyi feshederek kiracının kiralanandan çıkarılması için bir tahliye davası açabilir ve dava sonucunda kiracıyı kiralanandan tahliye ettirebilir..

Kiraya veren süre sonu geldi diye kira sözleşmesini sona erdiremez..

Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir..

Sözleşme süre sonu geldi diye kiraya veren sözleşmeyi sona erdiremez dedik.. Ancak bunun da istisnası vardır, o da Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiş olan tahliye sebepleri ve davalarıdır..

Kanunda sayılmış olan bu sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerinin varlığı durumunda kiraya veren açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilir..

Bu noktada hâkim, sebebin gerçekleştiğini görür ise sözleşmenin sona ermesine karar verir.. Ayrıca şunu da söyleyelim ki tahliye sebebine dayalı olarak açılacak tahliye davaları genellikle sözleşme süresi sonunda açılabilir..

EV SAHİBİNİN RAYİÇ BEDEL ÜZERİNDEN ARTIŞ YAPMASI MÜMKÜN MÜ..!?

Düzenlemeye göre bir kira sözleşmesi yapıldığında ilk uzama yılında kira artışı 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranı üst sınır olmak üzere yapılabilir, kira parası her uzama döneminde bu şekilde artırılabilir..

Ancak beş yılın sonunda eğer kira parası rayiç kiralara göre düşük kaldı ise açılacak bir kira parasının tespiti davası ile kira parası yeniden tespit edilecektir. Uygulamada rayice göre artış yapılırken, kiracı eski kiracı olduğu için, rayiç kiralardan (ortalama) yüzde 10 ile 20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılmaktadır..

EV SAHİBİ KİRAYA FAZLA ZAM YAPMAK İSTERSE KİRACI NE YAPMALI..!?

Esasen bir şey yapmasına gerek yok..

Kiraya veren kiracıyı zorla kendi imkânları ile tahliye etmeye kalkarsa bu hareket Ceza Hukuku anlamında bir suç teşkil eder..

Bunun dışında kiraya veren yargı yolu ile kiracıyı tahliye ettirmek isterse o zaman ancak bu yönde bir haklı sebebi veya tahliye davası hakkı var ise dava yolu ile yapabilir.. Bunun dışında kiracıyı tahliye ettiremez.. Kiraya veren kendisi karar vererek kira parasını da artıramaz..

🔵 HACİZ, KİRA BORCU …EMEKLİ MAAŞ HACZİ!

SORU: Yapabileceğim hiç bir şey yok mudur acaba bu durumda..?

Kiralık daireme emekli bir teyze geldi, emekli olduğunu ve her ay düzenli kirasını yatıracağını söyledi… 5 aydır kira ödemiyor ve çocuklarıyla birlikte evde oturuyor.

CEVAP:
1- Muvaffakatı olmadıkça emekli maaşına haciz konamaz.
2- Ev eşyası haczi de kısıtlı…

CEVAP: Av. Yusuf:
1-) Beş ay boyunca KİRA ödemeyen kiracıya müsamaha göstermemeniz gerekirdi. Geciktiğiniz her gün de aleyhinize işliyor.

2-) Burada yapabileceğiniz tek şek kiracı için tahliye talepli icra takibi yapmak.

3-) İcra takibini tebliğ aldıktan sonra 30 gün içinde ödemezse tahliye davası açabilirsiniz. Alacağı tahsil edemeseniz bile evi boşaltarak daha fazla zarara girmenizin önüne geçmiş olursunuz.

4-) Kiracıların ödeme konusunda kötü niyet gösterebileceklerini hesaba katarak kiracıdan en başta tarihsiz tahliye taahhüdü almak da ev sahibinin haklarını korumak için yararlı olabilir.

HABERİN BAŞINA DÖN : KİRACI HAKLARI REHBERİ

ÖDEMEZSENİZ EVİNİZDEN OLABİLİRSİNİZ!

Haciz, 00011 Zaman Aşımı…